Droits d’ enregistrement sur vente d’ immobilier

Les droits d’enregistrement sur les ventes d’ immeubles s’appliquent sauf exceptions, aux immeubles par nature (logement, locaux professionnels ou commerciaux, terrains, etc..) comme aux droits immobiliers (usufruit, nue-propriété) et à certains titres de sociétés.

Les droits d’enregistrement s’appliquent à tous les types de mutations à titre onéreux (ventes, viager, adjudications, partage de biens indivis, etc..) .

Les droits d’enregistrement sont calculés sur la base du prix stipulé dans l’acte de vente en tenant compte de toutes les charges et indmenités dues au vendeur et sont exigibles lors de la signature de l’acte authentique.

Les taux des droits d’enregistrement sont les suivants:

Taxe départementale de 3,60%

taxe communale de 1,20%

taxe au profit de l’ Etat au taux de 0,20% (0,1% pour les mutations soumises à un régime de faveur)

prélèvement au profit de l’ état au taux de 2,50% qui s’applique au montant du droit départemental

Au total, cela fait un taux de 5,09% pour les droits d’enregistrement.

Quelles formalités pour le bailleur après le départ du locataire ?

Quand un locataire a remis les clés du logement qu’il quitte, un certain nombre de formalités reste à faire.

Si l’état des lieux mentionne des dégradations, le propriétaire peut soit faire effectuer la remise en état par une entreprise agréée, soit s’en occuper lui-même.

Une retenue sur le dépôt de garantie du locataire peut se faire sur la base d’un simple devis de remise en état.

Les provisions versées par le locataire pour les charges doivent être régularisées par le bailleur qui ne dispose que de 2 mois pour restituer le dépôt de garantie.

Dans le cas où l’arrêté des comptes n’a pas eu lieu, alors on peut reprendre l’arrêté des comptes de l’année qui précède pour calculer la régulation des charges si le locataire accepte cette manipulation.

Le propriétaire peut aussi conserver 20% de la caution pour garantir la régularisation des charges jusqu’à l’arrêté des comptes.

Attention à ne pas oublier la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, à calculer au prorata du temps d’occupation.

Le solde de la caution du locataire doit être envoyé avec les justificatifs à l’adresse indiquée sur l’état des lieux de sortie du locataire.

Cette adresse est très importante car elle doit aussi être donnée au centre des impôts fonciers (l’adresse de ce dernier figure sur l’avis de taxes foncières).

Dans le cas contraire, ce sera au propriétaire de régler la taxe d’habitation !!!

Obligations pour les bailleurs avec Grenelle 2

La loi Grenelle 2 oblige  l’ ajout au contrat de bail d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement loué.

La loi Grenelle 2 veut « l’amélioration énergétique des bâtiments et l’harmonisation des outils de planification. »
Des diagnostics immobiliers obligatoires, et spécialement le DPE doivent donc être réalisés par des professionnels pour donner une estimation de la consommation d’énergie et du taux d’émission de gaz à effet de serre du logement ou du bâtiment sur lequel ils sont réalisés.

Le DPE n’était requis jusqu’à présent que pour la vente de biens immobiliers ou la location de logements.

A présent, avec Grenelle 2, le DPE devra être annexé à tout contrat de location, y compris un local commercial, à l’exclusion des baux ruraux et des locations saisonnières.

La loi indique aussi   » l’obligation d’affichage des performances énergétiques dans les annonces immobilières  » à compter du 1er janvier 2011.

Le bailleur devra aussi informer le preneur sur les risques naturels et technologiques dans le bail.

Le DPE prendra en compte la climatisation au même titre que le chauffage.

Le DPE n’a qu’une valeur informative et ne peut pas permettre au locataire de faire valoir une réduction du loyer.

Cumul de droits de prêts immobiliers

Le cumul de prêts provenant d’un CEL et d’un PEL est possible quand:

  • le compte et le Plan d’ Epargne Logement sont détenus dans le même établissement financier
  • le montant cumulé des prêts est inférieur à 92000 euros et la fraction correspondant aux droits acquis sur le CEL est inférieure à 23000 euros

En cas de cumul de prêts, l’emprunteur perçoit une prime pour chacun des prêts immobiliers.

Contribution patronale au logement de 0,45 %

Les employeurs ayant au moins 20 salariés et assujettis au verement sur les salaires doivent consacrer au moins 0,45% des salaires bruts payés dans l’année à l’effort de construction.

Ces employeurs peuvent accorder directement des prêts à leurs salariés ou verser les sommes à des organismes collecteurs (comité interprofessionnel du logement, organisme HLM, SEM de construction, chambre de commerce et d’industrie) qui peuvent utiliser ces fonds dans la construction de logements destinés à la location, ou à la vente, ou en souscrivant des actions auprès des sociétés construisant des logements locatifs, ou en accordant des prêts aux salariés.

Ces prêts aux salariés, appelés « prêts 1% patronal » doivent être utilisés pour:

  • achats de terrain pour y construire une maison dans un délai maximal de 4 ans
  • achat d’un logement HLM vendu par l’organisme HLM propriétaire
  • acquisition ou construction d’un logement neuf
  • achat d’un logement de + de 20 ans, suivi de travaux d’amélioration à condition que le montant de ces travaux atteigne au moins 20% du prix d’achat
  • agrandissement d’un logement existant
  • transformation en logement d’un local non habitable
  • acquisition de son logement par le locataire occupant
  • relais entre l’achat d’un nouveau logement et la revente de l’ancien, dans le cadre de la mobilité professionnelle
  • travaux d’amélioration ou d’aménagement du logement existant (prêt « pass-travaux »)

Obtenir facilement un crédit-relais

Les banques semblent redonner plus facilement des crédits-relais. L’obtention d’un crédit relais est devenue plus simple si le logement correspond à une demande et si son prix de vente correspond à celui du marché.

A l’inverse d’un prêt classique, le prêt relais ne s’amortit pas: on rembourse seulement les intérêts mensuellement, tous les 3 mois ou à la fin du prêt. Le capital est remboursé lors de la vente du bien. Continuer la lecture de Obtenir facilement un crédit-relais