La loi ALUR (loi pour l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové ) oblige les syndics à de nombreuses choses mais ceux-ci font tout ce qui est possible pour y échapper, n’hésitant à franchement braver la loi en pariant sur l’ignorance des co-propriétaires ou locataires pour continuer leur fructueux business ..
Voyons voir quelles sont les obligations des syndics en ce qui concerne la loi ALUR et comment obliger un syndic à la respecter.
Tout d’abord,voyons à quelles dates les mesures concernant les syndics entrent en vigueur. Même si certaines attendent encore le décret d’application, beaucoup d’obligations de syndics sont en vigueur:
– au niveau du compte en banque de la copropriété: toute copropriété de + de 15 lots aura une séparation du compte bancaire de la copropriété avec celui du syndic pour avoir une vision plus transparente sur la trésorerie.
– mise en concurrence obligatoire du syndic à chaque fin de contrat ou renouvellement (attention aux syndics qui font signer des contrats de 3 ans)
– obligation de mise à disposition des copropriétaires du carnet d’entretien de l’immeuble
– des copropriétaires peuvent communiquer des projets de contrat de syndic afin qu’ils soient mis en concurrence et délibérés lors de l’AG de désignation du syndic
– Obligation de mise à disposition des documents relatifs à la gestion de l’immeuble par voie dématérialisée (extranet) aux copropriétaires, sauf décision contraire de l’AG
| Mesures légales relatives aux syndics | Date d’entrée en vigueur |
| Possibilité offerte au président du conseil syndic de convoquer une AG en cas d’empêchement du syndic afin de nommer un nouveau syndic | Depuis le 27/03/2014 |
| Obligation de soumettre à la majorité de l’article 25 la décision de confier les archives du syndicat à un tiers, aux frais du syndicat, le syndic ne pouvant percevoir aucune rémunération à cette occasion | Depuis le 27/03/2014 |
| Obligation de soumettre à la majorité de l’article 24 la décision de souscrire un contrat de RCP au bénéfice du syndicat, en cas de refus le syndic doit malgré tout souscrire un tel contrat | Depuis le 27/03/2014 |
| Interdiction faite aux salariés du syndic, à leurs conjoints ou partenaires liés par un PACS et à leurs descendants ou ascendants, qui sont également copropriétaires, de détenir des pouvoirs d’autres copropriétaires | Depuis le 27/03/2014 |
| La suppression du poste et du logement du concierge ou gardien se fait à l’unanimité si le règlement de copropriété a fait de l’existence de ce service une modalité de jouissance des parties privatives ou un élément de la destination de l’immeuble | Depuis le 27/03/2014 |
| Vote des travaux rendus nécessaires (par la loi, par un arrêté de police, pour la protection de la santé des occupants…) à la majorité de l’article 24 | Depuis le 27/03/2014 |
| Vote des travaux d’amélioration à la majorité de l’article 25, sans recours possible à l’article 25-1 | Depuis le 27/03/2014 |
| Vote de la création de locaux pour vélos à la majorité de l’article 24 | Depuis le 27/03/2014 |
| Obligation de transmission des décisions d’AG aux occupants de l’immeuble | En attente de décret |
| Modalités de consultation des pièces justificatives avant la tenue de l’AG | En attente de décret |
| Obligation pour le syndic de faire voter par l’AG à la majorité de l’article 24 tout contrat projeté avec une société à laquelle le syndic est lié directement ou indirectement | En attente de décret |
| Il est obligatoire dans toutes les copropriétés de plus de 15 lots, sans possibilité de dispense. Ce compte est ouvert dans un établissement au choix du syndic, sauf si l’AG décide (majorité de l’article 25) de l’ouvrir dans un autre établissement | A partir du 26/03/2015 |
| Dans les copropriétés d’au plus 15 lots, l’AG peut dispenser (majorité de l’article 25) le syndic d’ouvrir un compte séparé, le syndic ne pouvant prévoir une rémunération différenciée en fonction de cette décision et devant alors créer des sous-comptes | A partir du 26/03/2015 |
| Obligation de transmission des relevés bancaires du compte ou du sous-compte au président du conseil syndical | Depuis le 27/03/2014 |
| Lors de la mise en concurrence des contrats de syndic, les frais éventuels afférents au compte bancaire séparé doivent être indiqués séparément sur le devis | Depuis le 27/03/2014 |
| Le maintien du syndic provisoire est soumis à une décision d’AG après mise en concurrence obligatoire | Depuis le 27/03/2014 |
| Lorsque l’AG est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, une mise en concurrence entre plusieurs syndics doit être effectuée, sauf sur proposition du conseil syndical basée sur un marché local des syndics ne permettant pas une telle mise en concurrence | Depuis le 27/03/2014 |
| Des copropriétaires peuvent communiquer des projets de contrat de syndic afin qu’ils soient mis en concurrence et délibérés lors de l’AG de désignation du syndic | Depuis le 27/03/2014 |
| Le conseil syndical peut se prononcer par écrit sur tout projet de contrat de syndic, son avis devant être joint à la convocation à l’AG | Depuis le 27/03/2014 |
| La nomination d’un nouveau syndic met fin au mandat du syndic en cours | Depuis le 27/03/2014 |
| Obligatoire préalablement à la mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans | En attente de décret |
| Etablissement de la fiche synthétique pour les copropriétés de plus de 200 lots | A partir du 31/12/2016 |
| Etablissement de la fiche synthétique pour les copropriétés entre 50 et 200 lots | A partir du 31/12/2017 |
| Etablissement de la fiche synthétique pour les autres copropriétés | A partir du 31/12/2018 |
| Obligation de constitution d’un fonds de travaux, hormis si le diagnostic technique global ne pas apparaître de besoin pour les 10 prochaines années, par une cotisation annuelle égale à 5% du montant du budget prévisionnel jusqu’à atteindre un montant fix | A partir du 01/01/2017 |
| Possibilité pour les copropriétés de moins de 10 lots de ne pas constituer de travaux, par décision d’AG à l’unanimité | Depuis le 27/03/2014 |
| Les sommes détenus par le syndic au titre du fonds de travaux entrent dans le périmètre des fonds couverts par la garantie financière du syndic | Depuis le 27/03/2014 |
| Obligation de mise à disposition des documents relatifs à la gestion de l’immeuble par voie dématérialisée (extranet) aux copropriétaires, sauf décision contraire de l’AG | A partir du 01/01/2015 |
| Interdiction pour le syndic (sauf provisoire) d’avancer des fonds au syndicat | Depuis le 27/03/2014 |
| Notifications et mises en demeure possibles par voie électronique, sous réserve de l’accord exprès du copropriétaire | Depuis le 27/03/2014 |
| Obligation de mise à disposition des copropriétaires du carnet d’entretien de l’immeuble | Depuis le 27/03/2014 |
| Le budget prévisionnel doit être établi en concertation avec le conseil syndical | Depuis le 27/03/2014 |
| Le plafond du livret A souscrit par un syndicat est fixé en fonction du nombre de lots composant la copropriété | En attente de décret |
| Immatriculation de la copropriété pour les copropriétés de plus de 200 lots et pour tous les immeubles nouvellement mis en copropriété | A partir du 31/12/2016 |
| Immatriculation de la copropriété pour les copropriétés entre 50 et 200 lots | A partir du 31/12/2017 |
| Immatriculation de la copropriété pour les autres copropriétés | A partir du 31/12/2018 |
| Le syndic doit respecter un préavis de trois mois en cas de démission de son mandat | Depuis le 27/03/2014 |
| Lorsque le syndicat est composé exclusivement de personnes morales et que l’immeuble est à destination totale autre que d’habitation, le syndic peut déroger aux dispositions de l’article 18 de la loi de 1965 (missions, honoraires, compte bancaire, durée d | Depuis le 27/03/2014 |
| Obligation d’utiliser un modèle type | En attente de décret |
| Rémunération forfaitaire du syndic, avec possibilité de facturer des frais supplémentaires dans le cas de prestations spécifiques | En attente de décret |
| Interdiction des clauses tarifaires concernant les gros travaux (honoraires devront être discutés et adoptés en AG en même temps que les travaux, et devront être exprimés en % du montant hors taxes des travaux selon un barème dégressif suivant le montant | En attente de décret |
| Plafonnement des honoraires privatifs facturés par le syndic | En attente de décret |
| Obligation pour le syndic de transmettre au notaire qui lui en fait la demande un certificat attestant que l’acquéreur d’un lot n’est pas déjà copropriétaire ou qu’il est copropriétaire à jour du paiement de ses charges | Depuis le 27/03/2014 |
Si donc vous constatez que votre syndic ne respecte pas la loi, vous pouvez lui envoyer une lettre recommandée (sans hésiter à mettre en copie le président du conseil syndical qui parfois est complice du syndic) et ensuite que faire, si rien n’avance ?
La solution existe et ne nécessite aucun avocat ni connaissance juridique particulière: c’est la justice de proximité !
A l’aide du Formulaire cerfa 12285 , vous faites une déclaration au greffe du tribunal d’instance du lieu où l’affaire se passe.
Il suffit simplement d’expliquer l’affaire.
Bien entendu, si d’autres copropriétaires se joignent à vous, c’est mieux.
Bonjour,
Vous avez effectué un gros travail très utile.
Merci pour vos explications.
Ce document «Formulaire cerfa 12285»est-il suffisant pour contraindre un syndic à respecter les règles comptables de l’Arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires.
Ma démarche a pour but la transparence de la gestion du syndic dans le respect strict de la réglementation, en particulier les articles 4 et 5.
Actuellement, il ne justifie pas les appels de charges qui s’ajoutent à ceux votés lors de l’A.G., parfois il crédite deux lignes pour un montant global versé. Le contrôle est réellement impossible et les demandes d’explications reçoivent une réponse comme celle-là sans libellé justificatif de la dépense, ni date :
« Pour faire suite à votre mail, les différences de solde correspondent à « l’instant T » entre l’édition de l’appel de charges et le début de l’exercice. Il s’agit d’un document purement informatique, notre logiciel fonctionne ainsi. »
Puis-je utiliser ce document «Formulaire cerfa 12285 » pour mon problème ?
Avec mes remerciements, bien cordialement.
Jean-Pierre TURGIS
Bonjour, le problème est que beaucoup de syndics sont comme le votre et jouent sur le fait qu’il est compliqué pour une copropriété de faire un procès au civil, spécialement en ce moment.
Normalement, l’un des copropriétaires doit avoir accès au compte en banque. Si tel est le cas, prenez tous les relevés et épluchez les.
SInon, les appels de charges doivent être conformes à ce qui est voté en AG donc si ils ne le sont pas (et sont AU DESSUS du montant où il peut faire « ce qu’il veut »), ne payez pas les appels de charges et mettez les sous séquestre. EN même temps, mettez en demeure le syndicat de copropriété, via son président, d’éclaircir la situation. Plus il y aura de copropriétaires qui ne paieront pas et mettront sous séquestre les paiements, plus le syndic devra s’expliquer