Appels de fonds dans une copropriété

Comment est payé l’argent nécessaire au fonctionnement d’une copropriété ou comment sont appelés les fonds nécessaires à régler les dépenses de la copropriété ?

Il y a tout d’abord nécessité d’une décision préalable de l’assemblée générale de la copropriété.

Et les copropriétaires  doivent payer les fonds demandés par le syndic uniquement si il y a eu une décision d’assemblée. Continuer la lecture de Appels de fonds dans une copropriété

Difficultés de paiement des charges de copropriété

Il arrive parfois que les charges de copropriété soient difficiles à payer ou à faire payer. Outre le cas malheureux de problèmes financiers d’un copropriétaire qui peut alors au final se voir saisi, il y a plusieurs autres cas difficiles, qui peuvent coûter cher à la copropriété, en frais d’avocats.

Voici les principales difficultés de paiement ds charges de copropriétés.
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Rôle du syndic

Rôle du syndic. A moins d’entretenir d’excellentes relations avec les autres copropriétaires et de compter parmi eux une bonne âme capable de prendre en charge la gestion de l’immeuble ( syndic bénévole), vous devrez avoir recours à un syndic professionnel.

Quel est le rôle du syndic ?

Le syndic est l’organe d’administration de la copropriété. Le syndic a l’obligation légale de

Jouissance privée d’ une partie commune de copropriété

La jouissance privative d’une partie comune dans une copropriété est le droit, pour un copropriétaire d’utiliser seul un espace ou un équipement ayant la nature de partie commune (jardin pour l’appartement du rez de chaussée, terrasse pour celui du dernier étage).

C’est le règlement de copropriété ou l’assemblée générale des copropriétaires qui peut accorder un droit de jouissance exclusif, soit à un lot, ce qui permet la transmission de ce droit à tout acquéreur ultérieur du lot, soit nominativement à un copropriétaire dénommé (qui ne peut pas dans ce cas transmettre son droit si il vend son lot ou décède).

Un droit de jouissance exclusif n’est pas une appropriation d’une partie commune. Même si des tantièmes de charges sont attachés au bien ou objet de la jouissance exclusive, celui-ci n’est pas une propriété au sens strict du terme.

Charges spéciales de copropriété

Nature des dépenses des charges spéciales de copropriété: dépenses relatives aux services collectifs ou éléments d’équipement communs

Critères de répartition pour les charges spéciales de copropriété: on utilise l’utilité c’est à dire la possibilité matérielle d’utiliser tel équipement ou service (sans tenir compte de son usage effectif). Le mode de calcul de l’utilité n’est pas précisé par la loi et est donc laissé à l’initiative des rédacteurs du règlement de copropriété. Il peut exister dans le règlement autant de clé de répartition que d’éléments d’équipement et de services collectifs. Ces répartitions s’appliquent tant aux frais de fonctionnement que d’entretien et de gros travaux, pouvant aller jusqu’au remplacement complet des équipements.

Copropriétaires/lors concernés pour les charges spéciales de copropriété: uniquement les copropriétaires pour lesquels les équipements ou services présentent une utilité.

Unités de quote-parts de charges pour chaque lot pour les charges spéciales de copropriété: tantièmes de charges spéciales au service ou équipement concerné OU à la discrétion des rédacteurs du règlement de copropriété

Actions possibles contre la répartition des charges immobilières

Le principe de répartition des charges entre copropriétaires est géré par la loi du 10 juillet 1965 . Les charges générales sont imputées à chaque lot en fonction du critère de proportionnalité (à chacun selon ses tantièmes de parties communes). Les charges spéciales sont réparties selon le critère de l’utilité (à chacun selon l’utilité théorique de l’équipement considéré pour son lot). Ces critères doivent être dans le règlement de copropriété.

Depuis 2003, la loi SRU contraint les rédacteurs d’un règlement de copropriété à fournir des explications sur la méthode utilisée pour répartir les tantièmes de charge.

Si malgré tout, on veut contester la répartition des charges dans une copropriété, comment faire ?

Agir contre une erreur de répartition de charge dans le règlement de copropriété.

Relire d’abord le règlement de copropriété afin de vérifier que la ventilation des charges ne dépend pas d’une initiative du syndic oeuvrant pour la « paix sociale ». Si il s’agit quand même d’une erreur, alors la loi de 1965 a prévu des actions judiciaires pour rectifier.

Action en révision contre la répartition des charges de copropriété

Contre les erreurs de rédaction dans les règlements de copropriété, l’article 12 de la loi de 1965 permet une action en révision qui peut être faite en cas de sous-évaluation ou de surévaluation de + de 25% de la contribution d’un copropriétaire.

Cette possibilité est ouverte dans les 5 ans suivant la publication d’un règlement ou dans les 2 ans suivant la vente d’un lot.

L’action en révision est cependant complexe à mener. Il existe donc une autre action pour revoir la répartition des charges dans une copropriété: l’action en nullité.

Action en nullité contre la répartition des charges de copropriété Continuer la lecture de Actions possibles contre la répartition des charges immobilières

Concierge et copropriétaire

Quand un salarié d’une copropriété comme un gardien ou un concierge en devient aussi copropriétaire doit-il choisir entre son statut de salarié et celui de copropriétaire ?

Un concierge copropriétaire peut-il assister à l’assemblée générale ou doit-il la quitte quand elle traite de question le concernant ?

La règlementation n’interdit pas à un salarié du syndicat de devenir copropriétaire d’un immeuble.

C’est aussi au règlement de copropriété de régler les difficultés d’ordre pratique avec par exemple une mention à introduire dans le règlement pour le traitement des questions concernant le salarié devenu copropriétaire.

En tout état de cause, le syndic gère en toute autonomie les salariés de la copropriété et en cas de manquement du salarié, l’ AG des copropriétaires peut tout à fait demander au syndic de rendre compte.

Mandat et contrat de syndic immobilier

Désignation du syndic

Avant la réunion de la première assemblée des copropriétaires, la gestion de l’immeuble est souvent assurée par un syndic provisoire (généralement le promoteur) désigné par le règlement de copropriété. Cette désignation doit être ratifiée par l’assemblée.

L’assemblée générale doit désigner le syndic à la majorité absolue de tous les copropriétaires, présents ou absents (art 25 de la loi du 10 juillet 1965). Continuer la lecture de Mandat et contrat de syndic immobilier