Quelles sont les responsabilités EXACTES et le rôle d’un syndic de copropriété ?
C’est la loi du 10 juillet 1965 et plus précisément son article 18 qui attribue au syndic des pouvoirs exécutifs en ce qui concerne une copropriété.
Le syndic a comme rôle d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et d’assurer les décisions de l’assemblée générale de la copropriété en ce qui concerne les travaux, l’entretien courant, la gestion du personnel, le recouvrement des charges, etc….
Le syndic doit aussi administrer l’immeuble et veiller à son entretien et à sa conservation.
Si il y a urgence (une notion difficile à apprécier), le syndic peut faire exécuter des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, de sa propre initiative.
Mais il doit convoquer immédiatement l’assemblée générale de l’immeuble pour que les décisions prises soient ratifiées.
Le syndic peut aussi verser de l’argent, jusqu’à 1/3 du devis des travaux à faire, juste en consultant le conseil syndical de la copropriété, qui n’est pas lui un organe de décision mais juste de consultations.
Le syndic doit aussi tenir une comptabilité stricte et montrer la position de chaque copropriétaire par rapport à la communauté.
Le syndic a aussi pour rôle de percevoir les avances sur trésorerie et les provisions pour les travaux.
Le compte bancaire de la copropriété doit être un compte séparé mais l’assemblée peut décider de ne pas ouvrir un compte séparé à la majorité de l’article 25 dans le cas où la copropriété ne comprend pas plus de 15 lots.
Au moins tous les 3 ans, et aussi juste après sa désignation, le syndic doit soumettre la décision de constituer des provisions spéciales pour les travaux d’entretien et de conservation a priori nécessaires dans les 3 ans qui viennent.
Cette décision soumise au vote de l’assemblée générale doit être prise à la majorité de l’article 25 (majorité absolue de tous les copropriétaires présents ou absents).
Le syndic doit aussi représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice.
Carnet d’entretien.
Depuis la loi Solidarité et Renouvellement Urbain du 13 décembre 2000, le syndic a aussi comme rôle d’établir et de tenir à jour un « carnet d’entretien ». Ce document doit être à la disposition de chaque copropriétaire.
Le syndic doit aussi afficher dans les parties communes le compte-rendu des décisions d’assemblée ayant trait aux travaux et à l’entretien de l’immeuble.
Si un lot est mis en vente, le syndic doit fournir une copie du carnet d’entretien à tout vendeur le demandant. Ce carnet doit en effet être communiqué par le vendeur à tout candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété.
Le carnet d’entretien doit indiquer pour chaque bâtiment, les caractéristiques des contrats d’assurance(ainsi que les dates d’échéance), années de réalisation des travaux importants , coordonnées et noms des entreprises qui y ont travaillé.
Le carnet d’entretien doit indiquer les références des contrats d’assurance dommages-ouvrage en cours, les références des contrats d’entretien en cours (et date d’échéance).
L’assemblée générale peut décider que le carnet d’entretien doit avoir d’autres indications sur l’état de l’immeuble.
Responsabilité et rémunération du syndic
La responsabilité du syndic s’exerce devant les copropriétaires.
Un syndic qui fraude, pique dans la caisse, laisse l’immeuble se dégrader, se comporte de manière abusive ou ne respecte pas les règles de la copropriété peut se retrouver devant la justice et avoir à verser des dommages-intérêts à la copropriété.
Si l’assemblée générale de l’immeuble donne quitus au syndic, la responsabilité de ce dernier n’est plus engagée.
Un syndic professionnel reçoit une rémunération forfaitaire pour l’exercice de ses fonctions. Il peut aussi recevoir d’autres sommes pour des prestations spécifiques ou pour la gestion de travaux.
Le décret officiel suivant fixe tout ça: http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000021995490