"Investissement"
Investir dans une SCI
Investir dans une SCI. Investir dans une SCI n’est pas forcément une solution miracle pour échapper aux impôts.
Investir dans une SCI permet néanmoins de bénéficier de quelques avantages fiscaux et juridiques.
Principe d’ une SCI
2 associés au minimum ( personnes physiques ou morales), désignent le gérant de la SCI, le révoquent, assistent aux assemblées et en contrepartie de leurs apports en argent ou en nature reçoivent des parts sociales et des dividendes le cas échéant.
Comment créer une SCI ?
Lors de la création d’ une SCI, vous devez rédiger des
Investir dans un bien régi par la loi de 1948
Investir dans un bien régi par la loi de 1948. Est-il intéressant d’ acheter un appartement occupé par une personne bénéficiant d’un loyer loi de 1948 ?
Il faut s’intéresser aux investissements dans les bien régis par la loi de 1948 car il y a de bonnes affaires à faire en perspective. Les logements occupés par des locataires bénéficiant d’un loyer dit de 1948 sont actuellement terriblement sous-évalués et offrent donc la possibilité d’acheter de belles surfaces dans des quartiers chics pour des prix très raisonnables.
Après, tout sera une affaire de patience. Il faudra attendre le décès du locataire ou son
Immobilier et impôts: changements en 2011
La fiscalité concernant l’ immobilier va changer en 2011.
La taxe sur les plus-values immobilières va augmenter. le projet de loi de finances voulait la mettre à 17% (16% actuellement). un amendement prévoit carrément de porter cette taxe sur les plus-values immobilières à 19% (officiellement pour financer la marche en arrière de la réforme des retraites pour les mères de familles nombreuses et les parents d’enfants handicapés).
Cette taxe sur les plus-values immobilières est acquittée (en plus des prélèvements sociaux qui vont passer de 12,1 à 12,3%) par le propriétaire bailleur si il vend son bien locatif avant 15 ans de détention. Un notaire doit rédiger l’acte pour récolter cette taxe pour le compte de l’ état. Cette taxe sur les plus-values immobilières est payée par le vendeur le jour de la signature chez le notaire. La résidence principale est exonérée de cette taxe.
Le coup de rabot sur les niches fiscales concerne lui une dizaine d‘investissement immobiliers. Cela porte sur des réductions et crédits d’impôts sur les revenus de 2011, qui seront taxés en 2012.
Le dispositif Scellier dans le neuf ne sera plus aussi intéressant en 2011. A partir du 1er janvier 2011, le crédit d’impôt Scellier devrait passer de 25% à 22,5% pour les logements verts BBC et à 13,5% pour les autres.
L’ investissement immobilier dans les résidences de tourisme change aussi en matière fiscale. Le dispositif Censi-Bouvard (copié-collé du Scellier pour les résidences meublées avec services) va voir sa fiscalité changer avec certainement un taux de réduction qui poassera de 25% à 22,5%.
Ce sera sans doute la même chose pour les résidences hôtelières à vocation sociale.
A priori, les avantages fiscaux pour l’achat d’ immobilier outre-mer (Scellier outre-mer, loi Girardin) passeraient entre 22,5% et 54% (25 à 60% actuellement).
L’ investissement immobilier « Malraux » qui a une déduction d’impôt calculée sur le montant des dépenses de restauration, aura celle-ci qui passerait de 40% à 36%
La déduction fiscale permise au LMNP (loueur en meublé non professionnel) passerait de 20 à 18%.
Le régime de loueur en meublé professionnel (LMP) et l’investissement en nue-propriété, ainsi que l’investissement immobilier défiscalisant dans les logements sociaux outre-mer ne seraient pas touchés.
Les lois de défiscalisation immobilière
La loi a toujours changé les règles d’ investissement dans l’immobilier et notamment les règles de défiscalisation.
Voici un petit historique des diverses lois et régimes de défiscalisation immobilière depuis 1984:
Investir dans les murs de commerce
Investir dans les murs de commerce présente l’avantage d’offrir des rendements supérieurs à ceux que peuvent présenter d’autres actifs tertiaires comme l’immobilier de bureaux.
Les taux de rendement immédiats pour les meilleurs actifs sont autour de 6%.
Réduire la facture énergétique d’ un bâtiment professionnel
Améliorer la performance énergétique et environnementale d’un bâtiment demande des investissements et de la méthode.
La difficulté est de savoir dans quel ordre procéder et de hiérarchiser les priorités au besoin en ayant recours à un conseil en entretien et maintenance d’installations techniques et bâtiments.
Calcul du rendement d’ un investissement immobilier
Comment calculer le vrai rendement d’un investissement immobilier ?
Le loyer n’est pas le seul élément du rendement de l’investissement immobilier.
Le revenu locatif réel doit intégrer la plus ou moins-value constatée à la revente et tenir compte des frais d’un éventuel emprunt.
Le rendement locatif comprend les véritables revenus (loyers, intérêts perçus sur le dépôt, intérêts de garantie) et l’ensemble des coûts (incluant frais de gestion, impôt foncier, travaux, frais d’absence du locataire, frais de justice si litige, etc…).
Le résultat donne un loyer « net » à comparer avec le prix de revient de l’immeuble (prix d’achat augmenté des frais d’agence et des droits de mutation).
Le prix de revente sera difficile à calculer mais on peut faire des hypothèses.
L’effet de levier obtenu par l’emprunt sera aussi pris en compte.
Certification BBC
La certification BBC (bâtiment basse consommation) permet un prêt à taux zéro bonifié, un crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt ou un dispositif d’investissement locatif défiscalisé plus attractif.
Attention car il y a plusieurs certificats BBC; le seul certificat BBC sûr est le BBC-Effinergie.
Ce certificat BBC correspond à un seuil de consommation d’énergie fixé à 50 kilowattheures par mètre carré par an pour le chauffage, le rafraîchissement, la ventilation, l’eau chaude sanitaire, les auxiliaires de chauffage et l’éclairage.
En cas d’achat, il faut vérifier si le programme a fait l’objet d’une demande de certification déposée par le promoteur en même temps que le permis de construire. Le constructeur doit présenter l’attestation de demande de certification fournie par les organismes certificateurs qure sont Qualitel, Cerqual, Céquami,Promotelec et Certivéa.
La certification définitive est obtenue après examen lors de la livraison du programme. les documents servent ensuite de justificatifs en cas de contyrôle du fisc.
Réduction d’ impôt Bouvard Censi
Le régime de Bouvard-Censi donne une réduction d’impôt de 25% de l’investissement pris en compte dans la limite de 300000 euros, quel que soit le nombre de biens acquis.
La réduction maximale via le régime de Bouvard-Censi est de 75000 euros répartie sur 9 ans, soit 8333 euros par an.
Cet avantage fiscal est pris en compte au titre du plafond global des avantages fiscaux.
Ce régime fical Bouvard-Censi modifie les règles d’amortissement des biens immobiliers. Seule la partie du prix ne donnant pas droit à la réduction d’impôt est amortissable. En dessous d’un investissement de 300000 euros, aucun amortissement n’est possible.
(voir aussi Régime de Bouvard-Censi)
La loi Scellier
La loi Scellier est une loi concernant un investissement immobilier permettant d’avoir des réductions d’impôts pouvant aller jusqu’à 37%.
La loi Scellier s’adresse à tous les contribuables français qui investissent en 2010 dans des logements neufs destinés à la location.
La loi Scellier n’est pas un abattement sur le revenu comme la Loi Robien ou la Loi Borloo, c’est une réduction d’impôt étalée sur 9 ans et reportable.
La Loi de Finance 2010 indique que tous les contribuables français qui font l’acquisition (entre le 1/1/2010 et le 31/12/2012) d’ un logement neuf (ou en état futur d’achèvement) peuvent bénéficier de la loi Scellier avec :
25 % de réduction d’impôt pour les investisseurs en 2010
15 % de réduction d’impôt pour les investisseurs en 2011
10 % de réduction d’impôt pour les investisseurs en 2012.