La question des obligations et responsabilités du conseil syndical d’un immeuble se pose assez souvent pour des co-propriétaires qui ne sont pas contents de la gestion de l’immeuble où ils possèdent un bien immobilier.
En dehors des obligations du conseil syndical à propos des assemblées générales, le conseil syndical a pour mission d’assister le syndic, de contrôler sa gestion et de donner au syndic son avis au syndic à propos des questions concernant la copropriété.
Le conseil syndical a un rôle purement consultatif. C’est n’est pas un organe d’administration et il n’a pas de pouvoir de décision.
Le conseil syndical d’un immeuble n’a pas de personnalité morale et donc, sa responsabilité en tant que tel, ne peut pas être « recherchée ».
Mais la responsabilité de chacun des membres du conseil syndical peut être, à titre personnel, engagée. notamment à l’égard du syndicat des copropriétaires.
Il s’agit d’une responsabilité pour faute qui sera, si elle est prouvée, sera jugée avec »douceur » vu le caractère gratuit du rôle de membre du conseil syndical (article 1992, alinéa 2, du Code civil).
La responsabilité des membres du conseil syndical peut aussi être engagée à l’égard du syndic, d’un créancier, d’ un fournisseur ou d’un copropriétaire qui aurait subi un préjudice personnel (article 1382 du Code civil).
La responsabilité pénale des membres du conseil syndical peut être aussi recherchée si il ya abus de confiance, détournement de fonds, etc.
La responsabilité des membres du conseil syndical est mise en jeu dans les cas suivants:
- contrôle insuffisant de la gestion du syndic
- collusion avec le syndic
- engagement irrégulier de dépense
- non-respect des décisions de l’assemblée générale
- détournement des pouvoirs délégués par l’assemblée générale
Certaines assurances existent pour couvrir la responsabilité des membres du conseil syndical et cette assurance est recommandée par les instances régulant l’immobilier:
« il est, en effet, souhaitable, par prudence, que l’ensemble des membres du conseil syndical, et pas seulement son président, bénéficient d’une assurance couvrant les risques liés, le cas échéant, à leur fonction » (JO Sénat, 9 mars 2000, p. 888, n 19764).