Dossier immobilier : acheter un logement neuf au meilleur prix

L’inconvénient des logements neufs sont les prix, puisqu’ils sont de 15 à 20% plus coûteux que l’ancien. Néanmoins une force du neuf est le confort de vie et les normes d’isolations thermiques à jour. Mais comment savoir si le bien sera à la hauteur des plans et plaquettes?

C’est un saut dans l’inconnu avec souvent des retards de livraisons, des risques de malfaçons… Différentes étapes se composent afin de choisir le meilleur bien au meilleur prix, avec les meilleures conditions.

CHOISIR SON PROGRAMME

Internet

Rien que sur l’année 2012, 72 200 logements ont été mis en chantier. Aujourd’hui, un grand nombre de sites internet spécialisés dans le neuf, regroupent des projets de promoteurs nationaux comme Nexity, Kaufman & Broad… mais aussi des concurrents régionaux. Seules les informations de bases comme le prix, la surface, étage… sont affichées. Nous vous conseillons donc de poursuivre vos recherches sur les sites officiels des promoteurs. Vous y trouverez divers plans ainsi que les bâtiments publics des alentours et transports en commun.
Internet permet également, via les sites des promoteurs, de bénéficier de ventes flash avec des rabais et ristournes.

Les promoteurs

Privilégiez des gros promoteurs avec un minimum de 10 ans d’ancienneté afin de minimiser les risques liés à une faillite ou une insuffisance financière. Afin de vérifier les assises financières d’un promoteur, vous pouvez interroger le site des greffes des tribunaux. Éliminez tous les promoteurs ayant été dans le rouge au moins une fois les 5-6 dernières années, même si ce sont des gros promoteurs nationaux.
N’hésitez pas à vous rendre dans des anciens chantiers afin de constater l’état des bâtiments, de demander à des habitants si le chantier s’est bien passé etc…

Attention aux discours du vendeur (bulle de vente)

Avant de vous engagez, car un offre vous a éblouie, prenez rendez-vous à la bulle de vente qui est l’endroit où se trouve les maquettes du bâtiment, des logements… Vous pourrez aussi consulter les permis de construire. Ne perdez pas de temps à demander au vendeur des informations sur le quartier, puisque son information ne sera pas fiable à 100%, son but étant de vendre. L’idéal est de constater soi même sur place.

L’environnement du quartier

Trop d’acquéreurs négligent le fait de se rendre dans le quartier où ils souhaitent acheter. Vérifier auprès de la mairie le plan local d’urbanisme de ville en question si votre quartier est tout neuf afin de connaître vraiment ce qui se situera autour (commerces, transports…)

acheter neuf au meilleur prixLe voisinage

Renseignez vous sur le profil de vos futurs voisins. Afin d’éviter des immeubles peu sécurisés, rayez de votre liste les immeubles concernés par la loi Duflot qui sont composés de beaucoup de 2 pièces et studios ayant la publicité liée à un dispositif de défiscalisation.
Assurez-vous également si des locaux professionnels sont présents. Si c’est le cas, vérifiez quels en sont les types. Si rien n’est prévu pour le moment, demandez au promoteur d’inclure une clause de renoncement en cas d’arrivée de locaux professionnels. En cas de refus de sa part attendez vous à des commerces pas loin.

RÉSERVEZ SON BIEN

Sur la base d’un acte sous seing privé qui va servir de base à l’acte définitif, la réservation s’effectue avec le promoteur qui s’engage à conclure la vente à une date précise. Attention, tant que l’acte définitif n’est pas signé, le promoteur peut en toute légalité modifier les plans et configurations du bâtiment. Vous pourrez toujours renoncer au bien mais votre dépôt de garantie sera perdu.

Le prix de la réservation

Le prix de la réservation n’est qu’un prix prévisionnel qui est susceptible d’évoluer, mesuré par l’indice BT01. La hausse du prix ne peut pas excéder 70% de la variation de cet indice. Sachez que vous avez le droit de refuser et récupérer votre dépôt de garantie si le prix définitif excède plus de 5% le prix prévisionnel. Nous vous conseillons d’obtenir auprès de votre promoteur un montant définitif afin de ne pas perdre votre temps.

La vérification des équipements

Une note annexée au contrat vous donnera tous les détails des équipements, des matériaux… Elle servira au contrat définitif. Ne la négligez donc pas! Consultez des experts afin qu’ils analysent cette note et vous donne leurs avis.

L’agencement de votre logement

Dans le neuf vous n’avez pas votre mot à dire. Si vous voulez néanmoins absolument ajouter votre touche personnelle, sachez que les prix montent très vite (entre 200 euros pour une penderie et 2000 euros pour du céramiques de salle de bain). Si cela de nous fait pas renoncer, alors inscrivez le au plus vite sur le contrat.

Le dépôt de garantie

Ne versez rien d’autre que le dépôt de garantie avant la signature de contrat définitif. Le montant du dépôt de garantie doit être au maximum 5% du prix de vente si la signature est prévue dans les 12 mois et 2% si le vendeur s’engage sur un délai de 2 ans. Le chèque doit être déposé sur un compte spécialement ouvert par le promoteur à votre nom. Vous disposez de 7 jours pour annulé le contrat de réservation. Profitez en pour étudier le contrat de A à Z.

LA SIGNATURE DÉFINITIVE

Après quelques mois d’attente, votre acte de vente va être enfin signé. Il doit être remis 30 jours avant le rendez-vous chez le notaire. Vous aurez le temps de contrôler point par point cet acte. Vérifiez que tout y figure.

Renoncer au bien

Si le promoteur a trop modifié le bien, la loi vous protège si l’un des 5 cas est visible (vous ne perdez pas votre dépôt de garantie) :
– date de signature reportée
– prix supérieur de 5% au prévisionnel
– suppression d’un équipement promis par le promoteur
– le montant du prêt qu’il s’était engagé à obtenir est inférieur à 10% du montant prévu
– la valeur du logement réduite de 10% dû à des modifications

Retard de livraison

Il y a souvent des retards de chantiers qui plongeront l’acquéreur entre loyer de l’ancien bien et crédit du nouveau. Des pénalités à la charge du promoteur existent qui forces le promoteur à payer 1/3000 du prix de vente par rapport au jour de retard. Mais pour bénéficier de ça vous devez exiger une clause de contrat qui rappelle cette disposition.

Le paiement du contrat

Attention à ne pas trop mettre de temps pour payer les différents chèques au promoteur, car de sont coté il y a fort à parier qu’il a prévu des pénalités de retard à votre égard.

LA LIVRAISON

Il est fréquent qu’à la livraison de votre bien immobilier des petites anomalies ou imperfections apparaissent. Signalez-le.

Inspecter son bien

Le premier jour de livraison, rendez vous à votre appartement muni de tous les documents le concernant, pour vérifier si tout est en ordre pièce par pièce, équipement par équipement. Vous disposez d’un mois pour signaler par lettre recommandée avec accusé de réception tout défaut.

Quelques imperfections

Plutôt qu’une réparation, demandez un geste commercial pour éviter toute action en justice longue et coûteuse.

Des travaux inachevés

En cas de travaux inachevés, ne signez pas le procès verbal de livraison ou demandez une réduction de prix. Demandez également à un huissier de venir constater sur place le désordre.

 

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