Dans la location il est de plus en plus fréquent de voir des bailleurs-propriétaires prendre des précautions avant d’octroyer un logement à un tiers. Ils exigent dorénavant, souvent la caution d’un tiers afin d’éviter la montée fulgurante des loyers impayés et la complexité des procédures d’expulsion qui deviennent par ailleurs de plus en plus rares.
La loi de Christine Boutin (ancienne ministre du logement) interdit le recours au cautionnement pour les propriétaires, peu importe le statut, qui possèdent une assurance contre les loyers impayés, sauf si le statut du locataire est étudiant ou apprenti.
Est également interdit le cautionnement fait par des personnes morales sauf si certains organismes délivre la possibilité de le faire. Les bailleurs personnes morales pourront jusqu’en 2016 bénéficier de la garantie Loca-Pass ou encore le FSL (fond de solidarité pour le logement).
Ces bailleurs ne pourront pas non plus cautionner la location d’un étudiant non boursier de l’enseignement supérieur.
Se porter caution d’un locataire, un engagement important
Les nombreux postulants à la location sont dans la plupart des cas contraints de se diriger vers un membre de sa famille ou un ami pour pouvoir obtenir un cautionnement. C’est donc un engagement de cette personne, auprès du propriétaire, qui implique à payer en temps et en heure à la place du locataire résidant, le loyer ainsi que les charges si celui-ci n’est pas en mesure d’honorer ses obligations locatives.
Se porter caution d’un locataire n’est pas un engagement à prendre à la légère car il peut y avoir de lourdes conséquences si le locataire ne peut pas ou ne veut pas régler ses dettes vis-à-vis du bailleur.
La procédure pour se porter garant d’un locataire
L’acte de caution rassemble 3 parties différentes qui sont le locataire,qui est soumis à l’obligation de payer, le propriétaire et la caution, qui s’implique dans le règlement des obligations en cas insuffisance financière du locataire (article 2011s du Code civil).
L’engagement doit être obligatoirement écrit à la main et dressé le plus souvent en forme « sous seing privé », autrement dit que cet acte de caution est directement signé entre bailleur et la personne se portant garant. Cet acte peut être inclue dans le contrat ou dans un document séparé.
Il peut également devenir un acte authentique si il est établi sous la responsabilité d’un notaire. D’ailleurs le professionnel devra informer les 2 parties des engagements mutuels.
Doivent figurer sur l’acte de caution:
– le montant du loyer ainsi que les conditions de révisions notifiées sur le bail
– le montant maximal de la caution, qui n’est pas obligatoire mais recommandé pour chiffré la caution et ainsi ne pas laisser la possibilité au propriétaire de fixer lui-même le montant qui souhaite
– la mention « lu et approuvé » qui atteste la compréhension de l’acte ainsi que l’étendue de vos engagements
– la reproduction de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 (voir l’article)
Combien de temps dure cet engagement de caution?
La durée pour se porter caution d’un locataire peut varier selon les termes d’engagement. En effet dans le cas où vous vous engagez pour une durée déterminée, vous n’aurez pas la possibilité de vous rétractez avant la fin du terme prévu.
Néanmoins vous pouvez signifier sur votre acte que des événements inopinés pourront mettre fin à votre cautionnement comme par exemple un divorce ou un décès.
Dans le cas où votre acte de caution est pour durée indéterminée, vous avez la possibilité d’arrêter à tout moment la caution. Toutefois elle ne s’arrêtera réellement que lorsque le bail aura expiré.
Il est recommandé de notifier par lettre recommandée avec avis de réception au bailleur, que vous arrêté de vous porter garant du locataire. Si vous ne notifiez rien vous serez « engagé » jusqu’à la fin du nouveau bail.
Se porter caution d’un locataire oui, mais que se passe t-il en cas d’impayé?
Il faut savoir que le bailleur qu’il soit professionnel ou non doit vous signifier de payer le loyer en cas d’impayé. Il a une période de 15 jours pour vous signifiez ce commandement faute de quoi vous n’aurez pas de pénalités de retard à payer.
Pour les impayés de loyers 2 hypothèses existent:
– Dans le cas où vous êtres caution simple, vous profitez du « bénéfice de discussion » qui permet de demander au bailleur la poursuite directe de biens sur la personne qui vous avez cautionnée. Si le locataire est insolvable ou si les poursuites n’aboutissent pas, vous serez tenu de payer. Par contre en cas de refus de « bénéfice de discussion » (qui doit être mentionné sur l’acte de caution), vous donnez la possibilité au bailleur de s’adresser directement à vous en cas d’impayé.
– Dans le cas où vous êtes caution solidaire, vous avez le même statut que la personne pour qui vous êtes garant. C’est à dire que le propriétaire peut s’adresser aussi bien à vous comme il peut également se diriger vers le locataire pour réclamer le paiement des dettes.
Quels biens sont engagés lorsque l’on se porte garant?
L’acte de caution vous engage dans l’ensemble de vos biens personnels, vos revenus, salaires et même habitation (sous réserve d’être propriétaire). Dans l’hypothèse où vous seriez marié sans contrat de mariage, vous serez engagé dans les biens communs du couple et de la famille, cependant il faut que votre conjointe donne un accord exprès pour que vos biens communs soient engagés, auquel cas uniquement vos biens personnels seront gagés.
Vous pouvez également en cas d’impossibilité de paiement des dettes du locataire demander au juge des délais de paiement. Vous avez la possibilité de saisir la commission départementale d’examen des surendettement si vous ne pouvez faire face à toutes les dettes demandées.
Se porter caution d’un locataire nécessite une grande réflexion, cette décision est très importante dans la mesure où vous devenez « le tuteur du locataire« . Vous vous mariez à ses obligations locatives et problèmes que celui-ci pourrait rencontrer durant son bail. N’oubliez surtout pas les risques dans votre prise de décision car même si c’est un membre de votre famille les conséquences peuvent être lourdes quelques fois.
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