Depuis le décret d’août 2011,  en cas d’abandon de logement: la reprise par le propriétaire est facilitée.La démarche est simplifiée: elle doit d’abord être faite par huissier, qui informe le locataire de la mise en demeure.En cas d’abandon de logement, 1 mois après la mise en demeure de l’huissier de justice et sans réponse du locataire, si le logement est vide ou si l’accès est refusé au logement par le locataire et que la procédure d’expulsion est lancée, c’est l’huissier de justice qui constatera l’abandon de logement.

Un procès verbal stipulant la liste des biens laissés ainsi que leur valeur marchante est dressé.

Le juge du tribunal d’instance, sur simple requête, peut alors résilier le bail.

La reprise du propriétaire est facilitée par une accélération de la procédure: avant ce décret n°2011-945, une demande d’expulsion était indispensable suite à l’abandon de logement, longue et souvent coûteuse.

Notons que la procédure de constatation d’abandon de logement peut donc être parallèle à une procédure d’expulsion ou peut être lancée sans elle.

Voir aussi:

• Préavis et congé locataire
• Loyers impayés et quittances
• Investir dans un bien régi par la loi de 1948

Une fois d’accord sur le prix de votre nouvelle acquisition, le prêt doit être assuré. Au sein de votre établissement bancaire ou bien par délégation d’assurance, voici un tableau comparatif de prix des assurances de crédit qui montre que la délégation n’est pas systématiquement avantageuse:

Pour un crédit de 200 000 euros au taux de 4% sur 20 ans, 3 profils:

Femme -  moins de 30 ans / cadre
Assurance banque: taux de 0,18 à 0,28% / coût du crédit sur la durée totale: 7 200-11 200 Euros
Délégation: taux de 0,098 à 0,29% / coût du crédit sur la durée totale: 3 929 – 11 760 Euros

Homme – 37 ans / cadre / plus de 15 000km/an
Assurance banque: taux de 0,35 à 0,46% / coût du crédit sur la durée totale: 14 000 – 18 400 Euros
Délégation: taux de 0,17 à 0,43% / coût du crédit sur la durée totale: 6 743 à 17 280 Euros

Homme – 55 ans / commerçant
Assurance banque: taux de 0,35 à 0,46% / coût du crédit sur la durée totale: 14 000 – 18 400 Euros
Délégation: taux de 0,43 à 0,86% / coût du crédit sur la durée totale: 17 280 à 34 512 Euros

Renseignez-vous, multipliez les devis et les simulations pour choisir votre assurance de crédit au meilleur taux.

Voir aussi:

• Taux effectif global TEG
• Taux capé – avantages et inconvénients du crédit à forme révisable
• Lettre type d’ offre d’ achat

N’hésitez pas à faire des devis. Établissements bancaires, courtiers, courtiers d’assurance. Par internet ou de visu, multipliez les devis et les simulations. Les tarifs les plus intéressants des assurances de crédit sont ensuite à étudier plus précisément, pour ne pas négliger les étendues de garanties.

Quelques points à ne pas négliger:

La différence « prévoyance forfaitaire » / « prévoyance indemnitaire » en garantie d’incapacité de travail/invalidité:
Prévoyance forfaitaire: l’indemnité journalière perçue par l’assuré ne prend pas en compte le salaire. C’est à dire que quel que soit le niveau et l’évolution de votre salaire, les indemnités n’en seront pas modifiées.
Prévoyance indemnitaire: la somme versée par l’assurance ne comble que les différences de salaires réellement constatées.
L’incapacité de travailler n’intervient-elle qu’en cas d’invalidité à exercer toute profession ou seulement la profession habituellement exercée par l’assuré?
Les pratiques de sports à risques, les maux de dos peuvent prêter à exclusion. Renseignez-vous, et ne négligez aucun détail avant de choisir l’assureur de votre crédit.

Une fois vos simulations faites, et si vous optez pour une délégation d’assurance, soyez franc avec l’établissement prêteur.
Peut-être qu’avec votre contrat d’assurance en mains, votre interlocuteur trouvera une équivalence de contrat dans sa banque.
Maintenant que vous êtes documenté et plus sûr de vous, s’il vous menace d’augmenter le taux de crédit, vous pourrez le menacer de faire appel à la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes: en aucun cas il n’a le droit de refuser, ni de vous contraindre à assurer votre crédit ailleurs.

L’attestation d’assurance de crédit doit être présentée avant l’émission de l’offre de prêt à l’établissement bancaire. Si jamais vous changez d’avis et que votre banque vous propose in extremis une assurance plus intéressante, vous disposez d’un délai de rétractation de 15 jours (parfois 1 mois selon les contrats d’assurance…).

Voir aussi:

• Taux capé – avantages et inconvénients du crédit à forme révisable
• Le crédit in fine – assurance de 100% du capital
• Crédit, prêt: associations de consommateurs

Pour l’ensemble de l’année 2011, elle est de 0,9%. Pour rappel, elle était de 2,5% en 2010.

En moyenne, un loyer se situe maintenant à 12,40 euros/mètre carré. Évidemment, le prix varie selon la typologie du bien et de sa situation: de 3,50 euros à 54 euros le mètre carré.

On enregistre en revanche une baisse des loyers dans le neuf de 0,9%.

Voir aussi:

• Taxe foncière – exonérations
• Taux capé: définition et fonctionnement
• Taux capé – avantages et inconvénients du crédit à forme révisable

En 2011, d’après la chambre des notaires la répartition des transactions de l’ immobilier de luxe se répartissent, à Paris et en Île de France, en 3 parties :

- Transactions supérieures ou égales à 1 000 000 jusqu’à 2 500 000 d’euros : 88% des achats à Paris intramuros et 91% en Île de France.
Les acquéreurs étrangers représentent 5% en zone francilienne, et 7% à Paris.

- Transactions de 2 500 000 à 5 000 000 d’euros: 10% des achats à Paris intramuros, 8% en Île de France.
Les acquéreurs étrangers représentent 10% à Paris, et 9% en Île de France.

- Transactions supérieurs à 5 000 000 d’euros : 1,6% à Paris intramuros et 1,2% en zone francilienne.
Les acquéreurs sont très majoritairement non résidents.

Ces transactions montrent que malgré la crise, l’ immobilier de luxe continue de bien se porter dans la plupart des grandes villes.

Pour connaître le prix de l’immobilier de luxe dans les grandes capitales, voir Prix de l’ immobilier de luxe dans les grandes capitales

Voir aussi:

• Ventes aux enchères: ventes de notaire
• Taxe foncière – exonérations
• Taux capé: définition et fonctionnement

D’après le président de la République, cette augmentation du COS doit permettre de résoudre un tant soit peu la crise du logement en France.

Pourtant les professionnels du secteur semblent réservés sur l’efficacité de cette augmentation du COS.Il faut en effet savoir que le Grenelle de l’environnement autorise déjà une augmentation du COS de 30%, si il y a réalisation d’une « avancée en matière de développement durable ».

Depuis 2010, le code de l’urbanisme permet aussi d’augmenter le COS de 50% maximum si des logements sociaux sont érigés sur la surface constructible supplémentaire.

Certains professionnels du secteur comme par exemple Mr Thierry Repentin, président de l’Union sociale pour le logement,  interviewé par Rue89, estiment même que contrairement à l’ effet voulu, si les terrains sont davantage constructibles, leur valeur augmentera car les promoteurs en tiendront compte pour augmenter leur prix.

Voir aussi:

• Vente en viager
• Travaux d’amélioration des logements: aides de la Fondation du Patrimoine
• Travaux d’amélioration des logements: aide départementale

Au début de son mandat, Nicolas Sarkozy a cru que tous les français pouvaient devenir propriétaires, en agissant sur les intérêts du crédit, que la population politique attribue forcément à tout futur propriétaire.

C’ était déjà méconnaître les problèmes de l’ immobilier en France, ne pas comprendre que beaucoup de gens n’ont n’y les moyens d’obtenir un prêt ni forcément l’envie d’être propriétaires.

Cette mesure ayant coûté très cher, elle a été abandonnée et Nicolas Sarkozy a reconnu le 29 janvier 2012 qu’elle n’avait pas eu l’effet escompté.

Les autres mesures annoncées le 29 janvier 2012 par Nicolas Sarkozy, à rpopos du logement, montrent encore qu’il n’a pas compris la nature du vrai problème de l’ immobilier en France.

Il faut tout d’abord distinguer l’immobilier de la région parisienne et de quelques endroits isolés en France, où la demande est très supérieure à l’offre et donc où le propriétaire fait la loi du marché, exigeant ce qu’il veut.

Le marché immobilier du reste de la France n’est pas du tout le même et c’est souvent le locataire qui fait la loi du marché.

La classe politique reprend le thème du nombre de logements vides en France et imagine toujours tout un tas de mesures pour obliger les propriétaires à louer à bon prix ou pour forcer la construction de logement.

C’est méconnaître la nature humaine et la vraie cause du nombre de logements vides en France.

Le problème principal du logement en France, c’est qu’un propriétaire qui tombe sur un locataire malhonnête perd beaucoup plus que le manque à gagner que lui aura causé le locataire.

D’une part il est très compliqué de mettre un locataire dehors, même si il ne paie pas son loyer ou ses charges. le propriétaire peut avoir des jugements de justice en sa faveur, la mise dehors effective du locataire peut prendre des mois voir des années, durant lesquels le propriétaire ne sera pas payé, et même jamais payé si le locataire est complètement en faillite personnelle.

Par ailleurs, un locataire ne se conduisant pas dans son appartement en « bon père de famille » comme le disent les mots des textes, peut user et abimer un bien de telle façon que le propriétaire devra dépenser tous les bénéfices des loyers dans la remise à neuf du logement sans aucun moyen d’en faire payer une partie au locataire.

Prenons l’exemple des trous dans le mur. Un locataire qui accroche des tableaux de partout est tenu de reboucher les trous.. mais nul ne l’oblige à les reboucher correctement de façon à ce que ceux-ci ne se voient pas .. Et le prochain locataire ne sera pas emballé par un appartement ou une maison où les murs ressemblent à une passoire bouchée.

Idem avec les portes qu’on claque ou sur lesquelles les enfants ou même les parents prennent l’habitude de poser des mains sales. Quel prochain locataire voudra d’une porte à bords noirs ?

Idem avec les rebords des fenêtres parfois rarement nettoyés ou avec les montants des fenêtres usés par l’humidité qu’on laisse s’accumuler sans jamais aérer quand la vapeur de la salle de bain ou de la cuisine envahit l’ appartement.

Pour un logement loué moins de 1000 euros par mois et usé pendant quelques mois ou quelques années (mais parfois 3 mois suffisent), combien devra dépenser le propriétaire pour refaire à neuf son logement et réussir à trouver un locataire, dans l’immense majorité du territoire français, là où les locataires font la loi ?

En négligeant ces problèmes qui minent l’esprit de dizaines de milliers de petits propriétaires, le gouvernement ignore simplement la réalité et ne fait qu’aggraver la situation, avec des mesures qui augmentent les incohérences du marché et permettent ainsi la proliférations des malhonnêtes, qu’ils soient propriétaires abusifs ou locataires odieux.

Voici le texte écrit de ce qu’a dit Nicolas Sarkozy à propos de l’immobilier et du logement:

« Nous avons donc décidé que pour les trois ans qui viennent, et l’application se fera dès que le Parlement aura voté ce texte, tout terrain, toute maison, tout immeuble verra ses possibilités de construction augmenter de 30% ».

« Cela aura l’avantage suivant: cela va donner un travail formidable à l’industrie du logement. Ce ne sont pas des emplois délocalisables ».

« Deuxièmement, cela va augmenter considérablement le nombre de logements, donc cela fera pression sur les prix », a-t-il ajouté. « Et enfin les prix de l’immobilier à l’achat, à la vente, et les prix à la location vont pouvoir baisser ».

« Vous avez un pavillon en banlieue, et en grande banlieue, vous aurez le droit de construire 30% de plus sur ce pavillon », a-t-il détaillé. « Vous êtes une collectivité, vous avez un terrain où il y a 1000 m2 de droit à construire, et bien vous aurez le droit de construire 1300 m2″.

Définition du taux capé:

L’objectif du taux capé est de protéger les emprunteurs d’une trop forte hausse des taux. A la signature du prêt, un plafond de hausse de taux est défini. Il peut se situer entre 1 et 3 points au-dessus du taux de départ de l’emprunt. Le fonctionnement du taux capé est identique à celui d’un taux révisable, à part cette seule cette différence de plafond initialement prévu.

N’hésitez pas à calculer les mensualités potentielles maximales à rembourser en cas de hausse de votre taux de crédit avant même d’accepter l’offre de prêt.

Fonctionnement du taux capé:

Avec le taux capé, plus vous élèverez le plafond révisable, moins le taux de crédit proposé par l’établissement prêteur sera élevé. En moyenne, le taux capé est proposé à 1, 2 ou 3 points (taux variable de plus ou moins 1, 2 ou 3%).

La périodicité de révision des taux doit être prise en compte. Par trimestre ou par année, ces conditions sont indiquées sur le contrat à la signature. Vérifiez également le plafonnement des taux (mensualité? durée maximale? tout doit être indiqué sur le contrat que vous devrez bien étudier avant de le signer)

Voir aussi:

• Prêt à taux révisable – précautions à prendre
• Le prêt à taux révisable – avantages
• Le crédit in fine – assurance de 100% du capital

Exceptions de la durée de bail :

Dans le cas d’un bail conclu avec une personne physique, le bail est de 3 ans;

La durée du bail est portée à 6 ans s’il s’agit d’une personne morale.

Exceptions:

La durée du bail peut être comprise entre 1 et 3 ans dans les cas suivants:

- une mutation dont on connaît la date;

- un retour du bailleur installé à l’étranger;

- une attente d’une mise à la retraite qui nécessiterait la reprise du logement;

- une intention de reprendre le logement pour permettre à un enfant de poursuivre sa scolarité à partir d’une date donnée.

Ce contrat ne peut être inférieur à 12 mois. Sa durée doit être spécifiée dans le contrat et indiquer l’événement qui justifie cette reprise. Si l’événement se réalise comme prévu, le bailleur devra confirmer cette réalisation 2 mois avant l’échéance du contrat par lettre recommandée avec AR. Si cette procédure n’est pas suivie convenablement ou que l’événement n’a pas eu lieu, la durée du bail est portée à 3 ans.

Voir aussi:

• Location d’un logement: gaz, électricité, eau
• Préavis et congé locataire
• Loyers impayés et quittances