Difficultés de paiement des charges de copropriété

Il arrive parfois que les charges de copropriété soient difficiles à payer ou à faire payer. Outre le cas malheureux de problèmes financiers d’un copropriétaire qui peut alors au final se voir saisi, il y a plusieurs autres cas difficiles, qui peuvent coûter cher à la copropriété, en frais d’avocats.

Voici les principales difficultés de paiement ds charges de copropriétés.

Un copropriétaire ne donne plus de nouvelles

Quand un copropriétaire a « cessé de paraître au lieu de son domicile ou de sa résidence sans que l’on ait de ses nouvelles » (article 112 du Code civil), on a alors une « présomption d’absence ».

Après avoir tenté de retrouver le copropriétaire (ce qui peut engendrer de sacrés frais) la copropriété (ou le syndic) peut saisir le tribunal d’instance afin qu’il y ait un « administrateur ».

Cet administrateur pourra exercer les droits et les obligations du copropriétaire « absent » et bien sûr payer ses charges.

Cas un peu similaire de la mort d’un ’un copropriétaire

Si un copropriétaire meurt, le syndic peut demander le paiement des charges à ses héritiers, même pendant la procédure de succession.

Si à la fin de la procédure de succession, les héritiers n’acceptent pas l’héritage entier, ils devront quand même payer les charges non réglées du mort, à concurrence de la valeur des biens qu’ils ont recueillis (article 791 du Code civil).

S’ils renoncent complètement à la succession, ils ne sont pas tenus de régler les charges impayées.

Dans le cas où il n’y a pas d’héritiers, le syndic saisit le tribunal pour faire nommer quelqu’un de l’ administration des domaines comme curateur (article 809-1 du Code civil). C’est à cette personne que seront adressés les appels de fonds correspondant au copropriétaire mort. Si ce qu’a laissé le défunt n’est pas suffisant pour payer les charges, le curateur pourra vendre le lot pour payer les charges impayées.

Cas d’un lot de copropriété appartenant à un propriétaire avec un titulaire du droit d’usage et d’habitation.

Les règles sont alors les mêmes que pour l’usufruit et la nue-propriété ( sauf convention contraire entre les parties). Les frais liés à la jouissance sont à la charge du titulaire du droit d’usage et d’habitation. Les frais qui sont de grosses réparations sont à payer par le propriétaire du lot.

Si le règlement de copropriété a une clause de solidarité entre le propriétaire et le titulaire du droit d’usage et d’habitation, le syndic peut alors demander le paiement de toutes les charges à l’un ou l’autre.

Cas d’un lot de copropriété appartenant à un nu-propriétaire et usufruitier.

Le nu-propriétaire doit payer les grosses réparations ou grosses oeuvres tandis que l’usufruitier s’occupe des petites. le syndic doit donc ventiler les appels de fonds selon les travaux à financer.

Si une clause du règlement de copropriété prévoit une solidarité de paiement entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, le syndic peut réclamer le paiement de tous les fonds au nu-propriétaire ou à l’usufruitier.

Quand le lot de la copropriété appartient à des époux

Les charges sont à payer indifféremment par le mari ou l’épouse et jusqu’au jugement définitif dans le cas d’un divorce (même si en attente du jugement, le logement a été attribué à l’un ou l’autre). cela concerne aussi les personnes pacsées.

Si un seul des époux est propriétaire du lot de copropriété, le syndic ne peut demander le paiement des charges qu’à celui-ci. Mais si le bien est le logement de la familles et comme les charges sont considérées comme des dettes ménagères, alors, si le propriétaire ne paie pas, c’est l’autre époux qui devra le faire.

Cas où le lot de copropriété appartient à un état étranger

En cas de problèmes avec les charges, le syndic doit alerter le ministère des affaires étrangères pour que celui-ci intervienne auprès de l’ambassade de l’Etat propriétaire du lot.

Cas où le lot de la copropriété appartient à des indivisaires

Quand un lot de copropriété est en indivision, plusieurs personnes sont alors co-indivisaires et sont propriétaires dans des proportions généralement différentes.
Dans ce cas, les appels de fonds doivent être faits distinctement à chaque co-indivisaire, au prorata de ses droits dans l’indivision (sauf si le règlement de copropriété crée une solidarité de paiement entre les co-indivisaires).

 Si le copropriétaire est en redressement judiciaire

On a alors un mandataire désigné par le tribunal de commerce.

C’est à lui que le syndic doit déclarer le montant des charges dont le paiement n’a pas été effectué par le copropriétaire et ce avant l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire (avec un délai maximum de 2 mois suivant la publication du jugement d’ouverture de la procédure).

Si il y a d’autres créances nées AVANT le jugement d’ouverture, elles doivent aussi être déclarées. Les charges décidées APRES le jugement d’ouverture d ela procédure seront payées par le mandataire Si le copropriétaire continue d’exercer son activité sur le lot de copropriété, sinon elles seront payées après les salaires et les dettes bancaires.

Attention aux délais de déclaration car sinon, les charges ne pourront pas être réclamées (sauf si la copropriété prouve que le on respect des délais n’était pas de son fait.

Cas où le lot de la copropriété est à une société

Le syndic ne peut alors pas demander le paiement des charges aux associés de la société car ceux-ci n’ont pas la qualité de copropriétaires.

Les appels de charges sont à envoyer au représentant légal de la société et charge à lui de les répartir entre les actionnaires si il le faut.

 Cas de la vente d’un lot de copropriété

Quand un copropriétaire vend son lot, le syndic est informé par le notaire du vendeur qui lui adresse alors un état daté (questionnaire de vente).

Ce document permet au syndic de demander au notaire à ce que soient prises sur le prix de la vente les sommes restant dues par le copropriétaire vendeur.
Ces sommes sont les appels de fonds envoyés par le syndic avant la vente et restés sans paiement.

Il n’y a aucune solidarité entre le vendeur et l’acquéreur d’un lot et le syndic ne peut réclamer le paiement des charges impayées par le vendeur au nouveau propriétaire.

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