Comment fixer le montant du loyer sans le sous-évaluer

Le dispositif d’encadrement des loyers a été réintroduit par la loi Duflot/ALUR, dans quelques régions françaises, et ce, même en début de bail.

 

L’encadrement des loyers dans les zones hors Duflot

Une réglementation spécifique concernait la fixation de loyer en début de bail jusqu’en 1997. Depuis, ce dispositif avait été abrogé ce qui permettait une libre fixation des loyers pour les logements vacants. En revanche les propositions d’augmentation du loyer en fin de bail restaient effectives.
Depuis la Loi ALUR, l’encadrement des loyers en début de bail a été réintroduit et ce depuis 1er août 2012.

L’encadrement des loyers dans les zones Duflot

loyerAugmentation limitée à la variation de l’IRL

Lorsqu’il y a un nouveau locataire, la loi impose au bailleur de ne pas faire payer un montant de loyer supérieur au montant du locataire précédent. Toutefois, le bailleur peut appliquer l’indexation de son loyer sur la base de l’IRL (Indice de référence des loyers). Autrement dit le montant du loyer que devra payer le nouveau locataire ne pourra pas excéder la variation de l’indice.

Les exceptions

Il y a certains cas où le montant du loyer peut dépasser cette variation de l’indice de référence des loyers:

  • Lorsque le bailleur a réalisé des travaux d’améliorations d’un montant égal à la moitié, au moins, de la dernière année de loyers, depuis la signature du dernier bail de location. En revanche le montant de nouveau loyer ne pourra pas dépasser les 15% du montant de ces travaux
  • Lorsque l’ancien loyer payé par le précédent locataire était sous-évalué. Dans ce cas l’augmentation du loyer ne pourra pas dépasser les limites suivantes:
    – 50% de la différence entre l’ancien loyer et le montant moyen des loyer du voisinage
    – 15% du montant total des travaux d’amélioration

L’état du logement ainsi que des travaux

Le logement doit respecter les normes de confort et d’une habitabilité minimale. Mais il n’est pas rare d’avoir des logements en mauvais états (mur abimés, peintures défraichies, moquettes en mauvais états etc…). Dans le cas présent, le locataire peut très bien négocier avec le propriétaire pour obtenir une réduction temporaire du loyer. En contrepartie, le locataire doit prendre en charge les travaux de remise en état.
Ce type d’arrangement doit évidemment faire l’objet d’une clause spécifique dans le contrat de location pour éviter les mauvaises surprises pour les 2 parties, en y inscrivant la nature des travaux ainsi que les délais de réalisation, le montant de la réduction de loyer et la période de cette réduction.

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