Comment acheter de l’immobilier sur plan ?

En investissement immobilier ou pour un premier achat immobilier on peut acheter sur plan.

Quand on achète sur plan, quel contrat, quelles garanties , quelle responsabilités ?

Acheter sur plan c’est acquérir un bien immobilier qui n’existe pas encore. Toutefois en France, la cadre juridique de l’achat d’immobilier sur plan est bien fait et garantit l’acheteur de pas mal de choses !

Acheter sur plan consiste d’abord à s’engager par un contrat de réservation pour ensuite, après quelques modalités, signer un contrat de vente définitive où seront définis le prix, les modalités et la livraison du bien immobilier.

Dans un achat d’immobilier sur plan, l’acheteur dispose d’une garantie d’achèvement  et d’une garantie de remboursement en cas de conflit.

Quand le logement est achevé et livré, l’acheteur peut faire jouer la responsabilité de l’entrepreneur et les cas de défaut de conformité qu’il lui revient de démontrer.

Dans un achat sur plan, l’acheteur s’engage à acheter un bien immobilier inconnu car non visitable.

L’achat sur plan est une  « vente en l’état futur d’achèvement ».

Dans certains cas, les cas de logements du « secteur protégé », le vendeur devra conclure un contrat très protecteur des intérêts de l’acheteur notamment pour acheter une maison ou un appartement non encore construit sur un terrain vendu en même temps par le constructeur, ou par une personne interposée, ou effectuer des versements ou des dépôts de fonds, avant l’achèvement de la construction.

Une vente sur plan se passe en 2 temps car même si ce n’est pas obligatoire, la vente définitive sera précédée d’un contrat « préliminaire » appelé la réservation du logement.

Le contenu de ce contrat préliminaire est strictement réglementé et tout autre contrat, passé à sa place comme une promesse de vente, serait nul.

Le contenu de ce contrat préliminaire  peut être fait sous seing privé – sans besoin d’un notaire – mais il doit être écrit et reproduire intégralement certaines mentions du Code de la construction et de l’habitation (art.R.261-28 à R.261-31).

Un exemplaire de ce contrat préliminaire doit être remis à l’acheteur lors de la signature et un autre adressé par lettre recommandée par le vendeur, avant tout versement d’argent.

Le contrat préliminaire doit indiquer:

–  la description exacte et détaillée du futur logement (surface habitable, nombre de pièces principales, énumération des pièces de service, dégagements et dépendances)

– dans le cas où le logement fait partie d’un ensemble collectif (immeuble ou ensemble de maisons), sa situation et la liste détaillée des équipements collectifs, ainsi que leurs conditions d’utilisation

– une notice descriptive sommaire précisant la qualité et la nature des matériaux utilisés, ainsi que les équipements du logement

– le prix prévisionnel du bien vendu et le cas échéant les modalités de révision du prix

– la date à laquelle la vente sera définitive et le délai de livraison

– le montant et les conditions de prêt que le vendeur s’engage à obtenir pour le compte de l’acheteur

(D’autres détails sont facultatifs dans le contrat préliminaire -mais doivent être dans le contrat définitif – comme par exemple les modalités de paiement)

Lors de la réservation d’un bien immobilier sur plan, l’acheteur doit verser un dépôt de garantie (à verser sur un compte au nom de l’acheteur dans une banque ou chez un notaire).

Le montant du dépôt de garantioe dépend de la date entre le contrat préliminaire et le contrat définitif (+ la date est éloignée, – la somme est élevée; si le délai est inférieur à 1 an, le montant ne peut dépasser 5% du prix prévisionnel; après 2 ans, aucun dépôt ne peut être demandé).

Quand on achète sur plan, l’acheteur dispose d’un délai de 7 jours pour se rétracter (à partir du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée du contrat de réservation par le vendeur).

Après 7 jours, l’acheteur sur plan peut encore se rétracter :

  •     si la vente définitive n’est pas conclue dans le délai prévu,
  •     si le prix excède de plus 5% le prix prévisionnel,
  •     si les prêts promis par le vendeur ne sont pas obtenus,
  •     si l’un des équipements n’est pas réalisé,
  •     ou si les éléments prévus au contrat comportent une baisse de valeur de plus de 10%.

En cas de rétractation, le dépôt de garantie doit être intégralement reversé à l’acheteur dans les 3 mois de la demande de restitution.

Quand on achète sur plan, le projet de la vente définitive doit être envoyé à l’acheteur 1 mois avant la date de celle-ci. L’acheteur peut ainsi comparer les 2 contrats pour voir si le second est conforme ou non au contrat initial. Le règlement de copropriété doit également être fourni.

Le contrat de vente définitive doit obligatoirement être passé devant notaire. Il peut être conclu avant le commencement des travaux mais la vente ne peut être conclue qu’une fois les fondations de l’immeuble réalisées si le vendeur fournit à l’acheteur une garantie « intrinsèque » d’achèvement.

Le contrat de vente définitive devra indiquer :

  •     la description de l’immeuble ;
  •     le prix et les modalités de paiement ainsi que, le cas échéant, ses modes de révision ;
  •     le délai de livraison du logement ;
  •     les garanties d’achèvement ou de remboursement ;
  •     l’indication selon laquelle le prix sera payé en partie ou en totalité par des prêts.

Le contrat de vente définitive devra comporter des annexes qui pourront aussi être placées chez un notaire en vue d’une consultation, une notice descriptive et toutes les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques du bien immobilier (plans, matériaux, équipements…).

Quand on achète de l’immobilier sur plan, on doit bien sûr très attentivement regarder le prix et les modalités de livraison du bien immobilier !

Un achat sur plan est basé sur le principe d’un paiement progressif en fonction de l’avancée des travaux. Les versements demandés à l’acheteur ne pourront pas dépasser les montants cumulés suivants :

  •     35% du prix total lors de l’achèvement des fondations
  •     70% du prix total à la mise hors d’eau
  •     95% du prix total à l’achèvement de la construction

Les 5% restant sont versés au vendeur  le jour où le logement est mis effectivement à la disposition de l’acheteur. Ces 5% peuvent être consignés chez un notaire si au moment de la réception du logement sont constatées des malfaçons graves ou une non-conformité en rapport avec les termes du contrat d’origine.

En cas de retard de paiement ou de non paiement des mensualités, des pénalités de retard pourront être prévues au contrat sans être supérieur à 1% du montant à verser par mois de retard.

Des clauses mettant fin au contrat, en cas de défaut de paiement, pourront également être prévues, mais elles ne prendront effet qu’1 mois après une demande officielle de paiement. L’acheteur a dans ce cas 1 mois pour régulariser sa situation, et au-delà peut demander au juge des référés des délais plus longs.

Le contrat d’un achat sur plan peut prévoir pour la livraison soit une date précise soit une période.

Le contrat d’un achat sur plan peut comporter des pénalités en cas de retard de la livraison au bénéfice de l’acheteur. Le vendeur peut aussi ajouter une clause permettant de retarder le délai de livraison par exemple en cas de grève, d’intempéries ou de force majeure.

Les garanties d’un achat sur plan

La garantie d’achèvement, la garantie de remboursement sont les principales garanties qui protègent l’acheteur d’immobilier sur plan.

Garantie d’achèvement

La garantie d’achèvement est obligatoire et assure à l’acheteur que le vendeur pourra poursuivre la construction jusqu’à l’achèvement de l’immeuble.

Garantie « intrinsèque »

La garantie intrinsèque existe sans que le vendeur ait besoin de la garantie d’un organisme extérieur, dès lors que l’opération répond, au moment de la vente à l’une ou l’autre des conditions suivantes :

  •     l’immeuble est mis hors d’eau (toiture posée mais fenêtres non installées) et n’est grevé d’aucune hypothèque ou privilège
  •     les fondations sont terminées et le vendeur dispose effectivement du financement nécessaire pour couvrir la majeure partie du prix de vente prévu (60 ou 75% selon les cas)

Garantie « extrinsèque »

La garantie extrinsèque est donnée par une banque, une société de caution ou un établissement d’assurance. La garantie extrinsèque est soit :

– une ouverture de crédit donnée par l’organisme garant qui s’engage alors à avancer les sommes au vendeur ou à payer pour son compte celles nécessaires à l’achèvement des travaux (une clause doit préciser dans le contrat de vente le droit pour l’acquéreur d’exiger de la garantie et le versement des sommes prévues)

– une convention de cautionnement par laquelle le garant s’engage solidairement avec le vendeur à payer les sommes nécessaires à l’achèvement des travaux

A noter que le garant est tenu de fournir les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble en cas de défaillance du vendeur, mais ne sera pas contraint d’assurer lui-même la direction des travaux et de l’achever lui-même.

Garantie de remboursement

La garantie de remboursement est facultative. C’est un cautionnement solidaire par lequel un établissement bancaire ou financier, une société de caution mutuelle ou une société d’assurance s’engage à rembourser les versements effectués par l’acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d’achèvement.

La garantie de remboursement se termine à l’achèvement de l’immeuble et ne peut être invoquée par l’acquéreur que si elle est expressément prévue dans le contrat de vente.

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