Actions possibles contre la répartition des charges immobilières

Le principe de répartition des charges entre copropriétaires est géré par la loi du 10 juillet 1965 . Les charges générales sont imputées à chaque lot en fonction du critère de proportionnalité (à chacun selon ses tantièmes de parties communes). Les charges spéciales sont réparties selon le critère de l’utilité (à chacun selon l’utilité théorique de l’équipement considéré pour son lot). Ces critères doivent être dans le règlement de copropriété.

Depuis 2003, la loi SRU contraint les rédacteurs d’un règlement de copropriété à fournir des explications sur la méthode utilisée pour répartir les tantièmes de charge.

Si malgré tout, on veut contester la répartition des charges dans une copropriété, comment faire ?

Agir contre une erreur de répartition de charge dans le règlement de copropriété.

Relire d’abord le règlement de copropriété afin de vérifier que la ventilation des charges ne dépend pas d’une initiative du syndic oeuvrant pour la « paix sociale ». Si il s’agit quand même d’une erreur, alors la loi de 1965 a prévu des actions judiciaires pour rectifier.

Action en révision contre la répartition des charges de copropriété

Contre les erreurs de rédaction dans les règlements de copropriété, l’article 12 de la loi de 1965 permet une action en révision qui peut être faite en cas de sous-évaluation ou de surévaluation de + de 25% de la contribution d’un copropriétaire.

Cette possibilité est ouverte dans les 5 ans suivant la publication d’un règlement ou dans les 2 ans suivant la vente d’un lot.

L’action en révision est cependant complexe à mener. Il existe donc une autre action pour revoir la répartition des charges dans une copropriété: l’action en nullité.

Action en nullité contre la répartition des charges de copropriété

Pour mener une action en nullité, il n’y pas besoin de se soucier de proportionnalité ou de délai pour agir: il suffit qu’il y ait ignorance ou soupçon de méconnaissance des critères légaux par le rédacteur du règlement. L’action en nullité repose sur l’article 43 qui indique comme « non écrites » toutes les clauses contraires aux dispositions d’ordre public de la loi.

Par exemple la clause qui dispense un copropriétaire du paiement de certaines charges dont il dispose ou la contribution qui impose un paiement à un copropriétaire qui n’utilise pas un équipement.

L’action en nullité peut être intentée à tout moment et quelle que soti la catégorie de charges concernée (générales ou spécifiques).

Tout copropriétaire (ou le syndicat mais pas le syndic) peut faire constater à tout moment par le tribunal de grande instance (TGI) la non-conformité des clauses du règlement aux dispositions légales. Cela permet de faire reconnaître des erreurs commises de longue date, autrefois non recevable pour forclusion.

Dans le cas d’une action en révision ou en nullité, le juge a 2 possibilités: il peut redistribuer les tantièmes ou désigner un expert qui établira la nouvelle répartition. Le juge ne peut pas laisser le syndicat des copropriétaires sans grille de répartition.

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